提问
在二手房交易市场，买主为省中介费绕过房产中介私下交易时有发生，过去中介将这种“翻院墙”的购房者告上法庭索赔违约金，多半能得到赔偿。重庆市万州区法院近日审结一宗案件显示，房产中介提供的格式合同限制购房者选择权属无效，认定购房者“翻院墙”买房行为不违约，不需要向中介支付违约金。
经查明，２０１１年５月４日，张某在万州某房屋中介公司了解到一套房屋准备以３４．８万元销售的信息，随后找到这家中介，在中介员工陪同下实地看了此房。看房前，张某按中介员工要求在“看房回执”上签了字，“看房回执”写明“如本人或本人亲属、公司、委托人、受托人、朋友、同事私下直接或间接委托代理买入或承租此物业，本人愿按合同成交价的５％或一个月租金之双倍金额支付给中介公司作为违约金。”看房后，由于张某与中介未能对房屋价款达成一致而没有购买。同年５月７日，张某在另一家中介看到此房源，并通过该中介以３３．５万元购买此房。不久后，原来那家中介发现张某买房后，要求他按约定支付违约金１．６万余元。双方协商未果，中介将张某告上法庭。
庭审中，张某称是在双方见面时的公路边上签的看房回执，不具备仔细阅读协议内容的客观条件。中介工作人员还说，公司规定每个看房者都必须签这样的回执，他才在看房回执上面签的字。
法院审理认为，中介提供的看房回执属于格式条款，其内容明显对张某具有限制性，而该中介没有证据证明工作人员在张某签看房回执时尽到了提示说明义务，所以按照我国相关法律的规定，该格式条款无效。同时，消费者权益保护法规定，消费者在选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。因此，张某有权在多家房屋中介进行比较、挑选后选择其中一家为其提供服务。中介排除张某自由选择商品权利的格式条款应属无效。据此，法院判决张某不存在违约行为，不需要支付违约金。
据了解，目前二手房市场上买卖双方绕开中介私下成交很常见，这一“翻院墙”行为对房产中介却有不公平之处，因为中介前期付出了大量劳动，收集房源、带客户看房等，却得不到相应的报酬。如何避免二手房买卖中的“翻院墙”行为发生，办案法官提醒，中介可以将格式条款及其解释说明的内容单列出来，单独与买方签一份确认书，而且签这份确认书的时间必须在签正式合同之前，提供格式合同的中介就有证据证明自己尽到了足以引起对方注意的提示说明义务，如果发生纠纷，中介便可以此向对方索赔。
