提问
几天前北京的一场暴风雨,不仅暴露了城市防汛防涝现存的种种问题,同时还引发了因暴雨导致的房屋毁损、漏水纠纷。
北京市海淀区人民法院民一庭法官陈昶屹7月12日向《法制日报》记者介绍,房屋在暴风雨侵袭后出现毁损、漏水等情况,导致房东与租户、上下楼层邻里,以及市政与市民之间的房产损害纠纷,而责任到底如何分担,却往往不像表面上看起来那么简单。“损毁,未必都是暴风雨惹的祸。”
一场暴风雨将小王租住房屋的一侧墙面及地板冲刷、浸泡,使得房屋无法继续正常使用。小王认为,这种结果完全是房屋年久失修造成的,应该由房东老张进行维修。
对此,老张却提出,房间进水是小王没有关闭窗户造成的,自己不仅不应该承担修缮义务,还应当由小王承担损害赔偿责任。两人因此产生了纠纷。
陈昶屹认为,根据合同法的规定,出租人应当履行租赁房屋的维修义务,承租人也有妥善使用及保管租赁房屋的义务。至于此类案件中责任承担,关键要看房屋毁损的实质原因。
“如果是房屋自然耗损或毁损,包括像暴风雨侵袭之类的自然灾害造成的,都应由房东自行承担房屋修缮责任；如果确实是由于租户使用不当或违约使用造成的,则应由租户承担损害赔偿责任。除非房东与租户在签订的出租合同中已经作出特别约定。”陈昶屹说。
也是在一场暴雨过后,家住楼下的老陈发现房屋天花板被浸透,不停滴水还导致卧室地板被淹。后来,老陈发现,原来是楼上的老李在暴雨时没有关好窗户,淹没了自家地板还渗漏到了他家。为此,两家闹上了法院。
与租赁房屋的损害一个道理,在房屋渗水造成的财产损害案件中,渗水原因仍是查清事实的关键。陈昶屹分析说,由于房屋结构是一个复杂的系统,造成渗水的原因可能是多方面的,既可能是房屋使用人使用不当、房屋装修不当造成的,也可能是房屋质量缺陷造成的不合理渗水,还可能是物业公司未承担维修责任或维修不当的问题,或者是几方面原因共同作用造成的等等。
“在房屋渗水问题的纠纷处理中,绝不是起诉楼上业主让其承担责任那么简单。”陈昶屹告诉记者,这类案件应该根据损害发生的实质因果关系确定责任主体,并由此确定其应承担的侵权责任。
据了解,在老张、老李纠纷案件中,法院经委托司法鉴定发现,老张家漏水并非出自老李家的原因,而是因为楼上另一住户存在漏水现象,同时建筑工程质量还存在问题,法院根据这一事实作出了判决。
暴风雨突袭的情况下,树木折断砸伤行人、房屋的情况时有发生。根据我国侵权责任法的规定,因林木折断造成他人损害,林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任,但是因不可抗力造成他人损害的,不承担责任。实践中,林木的所有人或管理人通常会引用上述不可抗力免责条款来主张无责。
“林木所有人或管理人并不能因上述规定而当然免责。”陈昶屹告诉《法制日报》记者,如果暴风雨只是触发因素或引致因素,而树木折断是因为发生了严重的虫蛀或腐朽,这种情况林木管理者仔细甄别是完全可以发现的,就不构成不可抗力,应该由林木管理者承担财产损害的赔偿责任。
实践中,只要发生暴风雨等自然灾害且引发了损害后果,当事人往往误认为发生了不可抗力事件,而容易忽视不可抗力在损害发生起到的实质作用及参与程度等问题。“天灾的背后往往隐藏着真正的人祸,因此被害人应当擦亮眼睛,拿起法律的武器维护受损的合法权益。”陈昶屹说。
