提问
最近一则发生在杭州的买房人购买别墅后发现是“凶宅”法院判决退房的消息，在互联网上迅速引起关注。记者注意到，这大概是近几年有关“凶宅”的退房案中涉及房款数额最大的一笔，导致“凶宅”一词再一次成为人们讨论的话题。
虽然法律上并没有明确的规定，但近几年，从各地法院对于与“凶宅”有关的买卖纠纷案的判决来看，似乎已经形成了某种共识——房屋内发生的非正常死亡事件，如自杀、凶杀等，作为与订立合同有关的重要事实，卖房人应当如实告知。
新闻焦点
法院认可凶宅不吉利
根据东方早报消息：去年3月，洪小姐通过中介，以678万元购入杭州市滨江区的一处别墅，加上税费、中介费等，花费近780万元。过户后准备装修，但洪小姐在物业登记时却得到一个令她无法接受的消息——别墅在2003年8月发生过凶案，业主不满4岁的女儿、丈母娘和保姆在屋内遇害，案件至今未破。
在洪小姐追问下，原房主承认别墅发生过凶案，别墅是原房主2007年前后从他人手中购入的，当时备案成交价为278万元。
去年7月，洪小姐以“被欺诈”为由将原房主告上法院，要求解除买卖合同，退还房款，责令对方赔偿损失计90余万元。她认为，房主清楚别墅内发生过凶案却故意隐瞒。她在不明真相的情况下购买，购置价与实际房产的价值严重不符。
原房主则表示，一家人在别墅内住过，并不觉得对生活产生不良影响。凶案发生时媒体均有报道，并无隐瞒必要。洪小姐购买时并没有就相关事宜进行询问，卖方也没有义务将房屋的历史全面告知买方。同时，交易是委托中介操作的，其本人并没有要求中介帮助隐瞒事实。
近日，杭州中院终审判决：原房主构成欺诈，撤销交易合同，原房主退还购房款，承担洪小姐中介费、税费等损失的七成，洪小姐承担三成。
法院认为，当事人订立、履行合同应遵循诚实信用，尊重社会公德。房屋买卖属重大事项交易，与房屋有关的信息应予披露。如果屋内发生过凶案，按习俗会被认为“不吉利”，往往因此贬值。房主未提供证据证明向洪小姐、中介披露过该信息，构成欺诈。原告在交易中也未尽到审慎审查的义务，双方均有一定过错，应各自承担相应责任。
凶宅问题早期争议较大
记者注意到，早些年，因“凶宅”造成的房屋买卖纠纷案件刚刚出现的时候，对于“凶宅”问题的认识，无论是在网络上还是在法律界均存在较大的争议。
早在2007年，北京市朝阳法院也审理过一起“凶宅”购买者在退房后进一步要求原房主赔偿经济损失的案件，但索赔请求未获法院支持。
在该起诉讼中，派出所证实，2006年在诉争房屋曾发生一男子坠楼事件，但排除他杀，属于意外死亡，并非刑事案件。朝阳法院判决认为，现有证据可以证明房屋内曾发生人员坠楼身亡事件，并非购买人李先生所称的刑事案件。房主虽未将上述情况告知李先生，但其行为并未违背法律的强制性规定。由于双方已协商解除了买卖合同，法院最终判决驳回了李先生的索赔请求。
该案审理期间引起的争议较大。当时记者采访到的一些律师就认为，发生命案在法律上并不影响房屋的正常使用，因此不属于法定告知的范畴。该案的主审法官在判决后也曾表示，“凶宅”、“吉宅”只是一种民间说法，还未成为一个法律概念，所以该案判决中未考虑此因素。
对凶宅案的处理逐渐形成共识
然而近几年，全国各地法院认可“凶宅”是一种民间习俗，判决退房的案例越来越多。随着这些判例的出现，可以看出这些年在司法实践中，各地法院在这个问题的处理上已逐渐形成共识。
2009年，河南省郑州市中级人民法院公布了一起案例，原房主的妻子吊死在该案涉及的房屋内，买房人要求退房。当时一审法院认定“凶宅”是买房人的主观认识问题，且属于封建迷信。原房主虽未将妻子吊死一事告知买房人，但这并不影响房屋的使用，也不存在违法等情形，因此判决驳回了买房人的诉请。
然而二审时，郑州市中级人民法院却认可了“凶宅”对于使用者心理的影响，认为原房主隐瞒“凶宅”情况，明显违背了《民法通则》第七条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”的规定，同时认定“凶宅”对于涉案房屋而言“显然属于重要事实”，终审改判解除合同，原房主退还购房款。
去年、今年，成都、上海等地也相继出现了因“凶宅”法院判决退房的案例，甚至有的法院将中介费及房产交易手续费等经济损失全部判由卖方承担。杭州的这起“别墅案”也是非常典型的一起。
网友围观
不怕可以买，怕可以不买
法宝：唯物唯心是买家的自由，但卖家需要尽告知义务。
Baby单眼皮：法院判决根据的是哪条法律规定？诚实信用原则？房屋发生过凶杀案和房屋内有人生老病死有本质上的区别？我认为不足以导致合同被撤销。
ScreamingCath：如果原房主真的认为这事不值得计较，那就早点坦白讲出来呀。现在隐瞒着说明他自己也知道忌讳故意不说。那可不是坑爹吗！？
上海市民律师：这不是唯物主义唯心主义的问题，法律判决也要考虑文化传统理念。
開心涼夏：原房主应该尽到告知义务, 人家不怕可以买， 怕可以不买。 未尽告知义务, 我觉得法院判得对。
戚诚伟律师:出卖人应当如实向买受人告知与房屋有关的重大事项；买受人作为交易主体之一，亦应当在买房时多对房屋状况进行考察。
个人认为判决很恰当，按照合同法第五十四条第一款，重大误解撤销买卖合同，但是房屋交易成本应当由买卖双方按照责任分担。
寒烟小院儿: 凶宅不吉利是迷信，但买方有知情权。
是封建迷信还是传统习俗？
记者了解到，所谓“凶宅”仅仅是民间的说法，我国法律对此并没有明确的界定。但通过近几年的判例基本可以得出，房屋内发生的非正常死亡事件，如自杀、凶杀等，都可以被列入“凶宅”的范围。这与社会上大部分人的认知相符。
既然法律上没有明确的规定，为什么越来越多的法院判例要求卖房人在出售房屋时对“凶宅”的情况必须告知？“我们不是讲究唯物主义吗？”“这不是宣扬封建迷信吗？”很多网友也提出这样的质疑。
北京广衡律师事务所主任赵三平律师表示，人们普遍对于“凶宅”的忌讳是源自于民族的传统和文化，是由于人们对死亡的敬畏，这不同于封建迷信。“实际上在中国人的意识中，我们购买用于居住的房子不仅仅是一个空间的概念，它是一个家，还承载了很多人们情感上的东西。一个发生过非正常死亡的房子，尤其是比较惨烈的死法，确实会让大多数人心里感到不舒服，这不一定就是害怕。”
所以这样的房子，即使不影响物理上的使用，也会对人的心理造成影响。客观结果也会导致房子实际出售困难或者价值贬损。从诚实信用原则和民法中的公序良俗的角度看，这应该属于房主卖房时应如实告知的重要事实。
如何判断哪些信息应当告知？
北京中勉律师事务所杨晓刚律师表示，虽然房屋购买人购买了发生非正常死亡事件的房屋，并不是法定的买卖合同无效或可撤销的理由，但房屋所有权人在卖房时如故意隐瞒房屋的重大信息情况致使购房人作出错误的意思表示，即房屋所有权人违反诚信原则的，即构成欺诈。对此，购房人可以要求撤销房屋买卖合同，返还其支付的全部款项。
有些网友有这样的疑问：既然法律上没有明确的规定，那么如何判断哪些信息是房屋交易时必须告知的“重大信息”？
杨晓刚认为，可以根据我国传统风俗及公序良俗原则，看大部分购房人在知道该房屋发生的事件后，购买的心理价格是否会受到重大影响。如果大部分人的购买心理价格大幅低于同类房屋价格，我们就可以认为这一信息属于该房屋的重大信息，房屋所有权人应在卖房时如实向购房人予以披露、告知，由购房人决定购买还是不购买。
朝阳法院的一位法官则告诉记者，在判断哪些属于“与订立合同有关的重要事实”时，法院裁量时主要考虑两个方面：一个是必须，另一个是重大。“必须”是指影响居住者正常使用的，包括水、电、气、暖等问题；“重大”就是指对居住的安全性、便利性造成影响的，比如房子曾经失过火或者房子是所谓的“凶宅”等。对于房子过去的历史，中介机构作为专业的经营机构，在从房主手中承接房子时，应有一个基本的审核义务。
律师建议
通过合约避免凶宅纠纷
为了有效避免买到的房子是“凶宅”，或者买卖双方因对“凶宅”的认识不一样导致纠纷，购房者在购房时可以通过合同约定的方式避免发生问题。
杨晓刚律师建议，购房者在购买二手房屋时，首先应当到房屋所在的小区，拜访一下物
