提问
二手房的产权证真伪如何查验？
房屋产权的真实性主要通过查询房屋所在地的不动产登记簿来确定。根据《不动产登记暂行条例》的规定，所有不动产权利的设立、变更、转让和消灭，都应当依法进行登记，未经登记的不发生效力。购买二手房时，买家可以到当地的不动产登记中心申请查阅该房产的登记信息，对比产权证上的信息与登记簿记载是否一致，包括房屋所有权人、房屋坐落、建筑面积、权利状况等。
此外，产权证本身的防伪特征也是辨别真伪的重要依据。购房者可以通过仔细检查产权证的纸张质量、印刷质量、水印、微缩文字、发证机关印章等细节，判断其真伪。同时，产权证上的产权人信息应与实际卖房者身份相符，否则可能涉及欺诈行为。
【引用法条】
1. 《中华人民共和国物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2. 《不动产登记暂行条例》第27条：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
二手房交易中如何确保继承、赠与的产权清晰？
在二手房交易中，如果房产来源于继承或赠与，确保产权清晰至关重要。这涉及到对原产权人的身份确认、继承或赠与行为的有效性、是否存在产权争议以及税费缴纳等多个环节。
1. 身份及权益确认：首先，需要核实原产权人（即被继承人或赠与人）的身份，并通过查阅不动产权证、公证书、遗嘱等相关文件来确认其对房产的所有权。对于继承的情况，还需确认所有继承人的身份以及各自的继承份额；对于赠与，则需有明确的赠与合同或赠与书作为依据。
2. 继承或赠与行为的有效性：根据《继承法》和《合同法》的规定，继承必须符合法律规定，无违反公序良俗且程序合法，例如遗嘱继承应符合遗嘱形式要件，法定继承则需按法定顺序进行。赠与同样要求双方意思表示真实、自愿，且赠与合同内容不违反法律强制性规定。
3. 产权无争议：在进行二手房交易前，应当确保该房产不存在产权争议，如存在其他继承人主张权利、债权债务纠纷等可能影响产权转移的情形。可通过公示催告、诉讼等方式解决潜在争议，取得法院出具的生效法律文书。
4. 税费缴纳：按照《个人所得税法》、《契税法》等相关法律法规，继承或接受赠与房产后再次转让，需依法缴纳个人所得税、契税等税费，并提供完税凭证，以证明已履行相关义务，确保产权变更的合法性。
【引用法条】
1. 《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条至一千一百三十四条关于继承的规定。
2. 《中华人民共和国民法典》第六百五十七条至六百六十一条关于赠与合同的规定。
3. 《中华人民共和国继承法》（虽已被民法典取代，但相关原则仍适用）。
4. 《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例关于财产转让所得征税的规定。
5. 《中华人民共和国契税法》关于房屋产权转移征收契税的规定。
在二手房交易中，为确保继承或赠与的产权清晰，须完成上述各项核查与手续办理，确保整个过程符合我国现行法律法规的要求。
如何确认二手房屋无抵押情况？
确认二手房屋无抵押情况是购房过程中的重要环节，直接关系到购房者能否顺利取得完整的所有权。在购买二手房屋时，主要通过以下步骤来确认房屋无抵押情况：
1. 查阅不动产登记簿：根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。应首先至房屋所在地的不动产登记机构查阅该房屋的不动产登记簿，了解房屋的产权状况以及是否存在抵押、查封等权利限制。
2. 查询房屋权属证明文件：要求卖方提供房产证原件，并仔细核对房产证上记载的信息，确认房屋产权人、建筑面积、土地使用权期限等信息，并查看是否有“他项权”栏记载，若有，则表明该房屋存在抵押。
3. 要求卖方出具无抵押承诺书：作为买方，可以要求卖方出具书面的无抵押承诺书，承诺该房屋不存在任何抵押贷款或其他权利负担。
4. 委托律师进行尽职调查：为确保交易安全，还可以委托专业律师对房屋进行全面的法律尽职调查，包括但不限于查询法院公告、银行贷款记录等，进一步核实房屋是否存在隐性抵押。
【引用法条】
1. 《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
2. 《不动产登记暂行条例》第十七条：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。”
以上四个步骤相互配合，才能最大程度地保证购买的二手房屋无抵押情况的真实性与合法性。
作为购房者，在进行二手房交易时务必审慎核查产权证的真伪，以避免因产权问题产生不必要的纠纷和损失。建议在专业律师的协助下，严格按照法律法规规定的程序进行产权调查，确保交易安全可靠。
